Bảo hành chung cư tối thiểu 60 tháng: tính từ ngày nào, ai phải sửa chữa?

Nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, không mặc nhiên từ ngày người mua nhận chìa khóa. Với nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, bên bán hoặc bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành. Việc họ thuê nhà thầu sửa chữa không làm mất trách nhiệm này đối với người mua.

Điều 129–130 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, giúp phân biệt thời hạn bảo hành, người phải thực hiện và trách nhiệm bảo trì của chủ sở hữu.

60 tháng bắt đầu từ mốc nào?

Khoản 2 Điều 129 quy định nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng; đối với nhà chung cư, thời hạn tối thiểu là 60 tháng. Cần đọc đủ cả hai yếu tố: hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Không thể chỉ lấy ngày khởi công, cất nóc hoặc hoàn thành phần móng để bắt đầu tính.

Ngày bàn giao từng căn hộ là thông tin cần giữ, nhưng không đồng nghĩa với mốc bắt đầu bảo hành mà điều luật quy định. Chẳng hạn, nếu người mua nhận căn hộ sau khi nhà ở đã hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, không thể chỉ dựa vào ngày nhận chìa khóa để kết luận thời hạn tối thiểu bắt đầu lại.

Ngược lại, 60 tháng là mức tối thiểu, không phải giới hạn tối đa cho mọi cam kết. Người mua nên đọc thời hạn và cách tính trong hợp đồng để xác định bên bán có cam kết dài hơn hay không. Khi tranh luận về ngày hết bảo hành, nên yêu cầu bên bán chỉ rõ hồ sơ nghiệm thu và điều khoản họ dùng làm căn cứ, thay vì chỉ chấp nhận một thông báo ghi ngày hết hạn.

Ai phải đứng ra sửa chữa?

Khoản 1 Điều 129 phân biệt trách nhiệm của đơn vị thi công, đơn vị cung ứng thiết bị với trách nhiệm của bên bán, bên cho thuê mua. Đơn vị thi công phải bảo hành nhà ở theo pháp luật về xây dựng; đơn vị cung ứng thiết bị phải bảo hành theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Riêng trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, bên bán hoặc bên cho thuê mua có trách nhiệm bảo hành theo khoản 2 và khoản 3. Họ có quyền yêu cầu nhà thầu, đơn vị cung ứng thực hiện trách nhiệm bảo hành. Đây là cơ chế để tổ chức sửa chữa, không phải căn cứ để bên bán phủ nhận nghĩa vụ của mình.

Vì vậy, người mua có thể gửi yêu cầu đến bên bán ghi trong hợp đồng và đề nghị xác nhận đơn vị xử lý. Nếu được hướng dẫn liên hệ nhà thầu, nên giữ cả phản hồi đó và yêu cầu bên bán theo dõi việc khắc phục. Phân tích này nói về nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua; không mặc nhiên coi mọi người bán lại căn hộ là chủ thể có nghĩa vụ bảo hành như chủ đầu tư.

Những hư hỏng nào thuộc nội dung bảo hành?

Khoản 3 Điều 129 liệt kê việc sửa chữa, khắc phục hư hỏng ở khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ và các phần ốp, lát, trát. Nội dung còn gồm hệ thống cung cấp chất đốt, cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng, bể nước, cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt.

Điều luật cũng đề cập việc khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua. Khi phát hiện tường nứt hoặc trần thấm, người mua nên mô tả vị trí và biểu hiện cụ thể để đối chiếu hạng mục, thay vì chỉ báo chung rằng căn hộ xuống cấp.

Danh mục này không có nghĩa cứ xuất hiện hư hỏng là tự động được sửa miễn phí trong mọi tình huống. Việc xác định trách nhiệm cần xét hạng mục, nguyên nhân, thời hạn và thỏa thuận có liên quan. Một vết nứt cũng không đủ để tự kết luận nhà ở có lỗi kết cấu; trường hợp cần thiết phải có đánh giá chuyên môn.

Thiết bị không mặc nhiên cùng thời hạn 60 tháng

Đối với các trang thiết bị khác gắn với nhà ở, khoản 3 quy định bên bán, bên cho thuê mua bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn của nhà sản xuất. Do đó, không nên áp dụng đồng loạt mức 60 tháng cho mọi thiết bị trong căn hộ.

Người mua nên đối chiếu danh mục bàn giao, thông tin thiết bị và điều kiện bảo hành. Nếu lỗi liên quan cả thiết bị lẫn hệ thống điện, nước của nhà ở, cần làm rõ bộ phận hỏng trước khi xác định thời hạn áp dụng.

Bảo hành khác bảo trì như thế nào?

Điều 130 quy định chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì nhà ở; khi chưa xác định được chủ sở hữu, người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì. Với chung cư, chủ sở hữu phải bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung.

Hai trách nhiệm cần được đối chiếu riêng. Việc cư dân có nghĩa vụ bảo trì không tự loại bỏ trách nhiệm bảo hành của bên bán. Ngược lại, nhà còn trong thời hạn bảo hành cũng không có nghĩa mọi công việc chăm sóc, duy trì tình trạng sử dụng đều chuyển sang cho bên bán. Trước khi thống nhất ai chi trả, cần xác định công việc là khắc phục hư hỏng thuộc bảo hành hay bảo trì.

Nên chuẩn bị gì khi yêu cầu bảo hành?

Các gợi ý dưới đây nhằm giúp trao đổi rõ ràng, không phải bộ hồ sơ hoặc thủ tục bắt buộc do Điều 129 quy định:

• Giữ hợp đồng, phụ lục bảo hành và biên bản bàn giao; đề nghị cung cấp căn cứ về mốc hoàn thành xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng của nhà ở liên quan.
• Ghi thời điểm phát hiện, vị trí, biểu hiện hư hỏng; lưu ảnh, video và các lần đã thông báo hoặc sửa chữa trước đó.
• Gửi yêu cầu có thể lưu lại nội dung đến bên bán, đề nghị xác nhận tiếp nhận, kiểm tra hiện trạng và thông báo phương án xử lý.
• Nếu bị từ chối, đề nghị trả lời rõ lý do, căn cứ về thời hạn hoặc hạng mục; lưu phản hồi để tiếp tục đối chiếu.

Không nên tự suy ra một thời hạn phản hồi hay sửa chữa cố định từ Điều 129, vì điều này không ấn định số ngày chung cho mọi yêu cầu. Nếu hư hỏng có dấu hiệu nguy hiểm, nên thông báo ngay cho đơn vị quản lý vận hành và bên có trách nhiệm để kiểm tra, xử lý an toàn.

Để xác định đúng quyền bảo hành, người mua cần kiểm tra mốc hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, cam kết trong hợp đồng và đúng hạng mục hỏng. Ngày nhận chìa khóa không thay thế việc đối chiếu đó; câu trả lời “hãy tự tìm nhà thầu” cũng chưa giải quyết trách nhiệm của bên bán.

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo; người đọc nên tham vấn luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật sư cho trường hợp cụ thể.

Phước Hiếu