Quy định về thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2026

Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản luôn là vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm khi mua bán nhà đất. Từ năm 2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 tiếp tục quy định rõ cách tính thuế, thời điểm xác định thu nhập tính thuế và phân biệt nghĩa vụ giữa cá nhân cư trú và không cư trú. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các quy định pháp lý hiện hành.

1. Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Như vậy, mức thuế suất áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng, không tính theo phần chênh lệch lãi thực tế. Giá chuyển nhượng được xác định theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của pháp luật về đất đai và thuế trong từng trường hợp cụ thể.

Đây là cách tính đơn giản, dễ áp dụng và đang được sử dụng phổ biến trong thực tiễn giao dịch nhà đất.

Quy định về thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản 2026

2. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Theo khoản 2 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là:

• Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật; hoặc
• Thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Việc xác định đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế có ý nghĩa quan trọng trong việc kê khai và nộp thuế đúng hạn, tránh phát sinh tiền chậm nộp hoặc xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

3. Thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân không cư trú khi chuyển nhượng bất động sản

Đối với cá nhân không cư trú, theo quy định tại khoản 1 Điều 24 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam cũng được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Như vậy, mức thuế suất áp dụng cho cá nhân không cư trú là 2% trên giá chuyển nhượng, tương tự như đối với cá nhân cư trú.

Quy định này bảo đảm sự thống nhất về cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt tình trạng cư trú của người chuyển nhượng.

Từ năm 2026, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục được áp dụng theo mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, áp dụng cho cả cá nhân cư trú và không cư trú. Đồng thời, thời điểm xác định thu nhập tính thuế được quy định rõ ràng nhằm bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong quản lý thuế.

Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà đất, người chuyển nhượng nên xác định chính xác nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân của mình để tránh rủi ro pháp lý và phát sinh chi phí không cần thiết.

Huỳnh Dương