Vụ án "người vay thoát nợ 5 tỷ đồng": Khi hợp đồng tín dụng gãy đổ cùng bất động sản "trên giấy"

Diễn biến vụ tranh chấp giữa ngân hàng VPBank và khách hàng Trần Hồng Sơn liên quan đến khoản vay mua biệt thự dự án NovaWorld Phan Thiết. Tranh cãi nổ ra khi tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu do văn bản thỏa thuận đặt cọc với bên môi giới vi phạm pháp luật, giúp người vay tạm thời không phải trả khoản nợ hơn 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, phía ngân hàng và công ty môi giới đều phản đối, cho rằng các hợp đồng kinh tế được ký kết độc lập và yêu cầu hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại. Viện Kiểm sát Nhân dân TP HCM cũng đồng tình rằng thỏa thuận đặt cọc có dấu hiệu huy động vốn trái phép, nhưng nhận định cấp sơ thẩm chưa làm rõ các hậu quả pháp lý và thực trạng tài sản. Do đó, cơ quan kiểm sát đề nghị hủy án sơ thẩm để điều tra bổ sung nhằm đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên. Quyết định cuối cùng của tòa án dự kiến sẽ được đưa ra vào cuối tháng 12 năm 2025 để giải quyết triệt để vụ việc gây xôn xao dư luận này.

Findlaw Asia tổng hợp và nhận định vụ án này giúp các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về vụ án này.

1. Diễn biến sự việc

• Khởi nguồn giao dịch (Tháng 11/2020): Ông Trần Hồng Sơn ký "Văn bản thỏa thuận" với Công ty Cổ phần Novareal để mua một biệt thự song lập tại dự án NovaWorld Phan Thiết. Để thực hiện thỏa thuận này, ngày 25/11/2020, ông Sơn ký hợp đồng tín dụng vay VPBank 3,65 tỷ đồng nhằm thanh toán tiền đặt cọc. Toàn bộ số tiền này được ngân hàng giải ngân thẳng vào tài khoản của Novareal.

• Phát sinh tranh chấp: Sau khi trả được khoảng 900 triệu đồng tiền lãi, từ tháng 12/2022, ông Sơn ngừng thanh toán do nhận thấy pháp lý dự án bất ổn và Novareal ngưng hỗ trợ lãi suất như cam kết. Tính đến tháng 9/2025, dư nợ (gốc và lãi) đã vượt quá 5,32 tỷ đồng. VPBank khởi kiện yêu cầu ông Sơn trả nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm.

• Phán quyết sơ thẩm (30/9/2025): TAND Khu vực 7 tuyên bố:

    ◦ Văn bản thỏa thuận giữa ông Sơn và Novareal vô hiệu do Novareal không phải chủ đầu tư, không có quyền nhận đặt cọc và dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

    ◦ Hợp đồng tín dụng giữa VPBank và ông Sơn vô hiệu vì ngân hàng cho vay để thực hiện giao dịch trái pháp luật.

    ◦ Hậu quả: Bác yêu cầu đòi nợ của VPBank; buộc Novareal trả lại 3,65 tỷ đồng cho VPBank; buộc VPBank trả lại hơn 900 triệu đồng tiền lãi cho ông Sơn.

• Giai đoạn phúc thẩm (Tháng 12/2025): Bản án sơ thẩm bị VPBank và Novareal kháng cáo, VKSND cùng cấp kháng nghị. Tại phiên phúc thẩm ngày 19/12/2025, VKSND TP HCM đề nghị hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại.

2. Bình luận và nhận định của các bên liên quan

A. Phía Ngân hàng VPBank (Nguyên đơn)

Ngân hàng cho rằng bản án sơ thẩm "thiếu khách quan" và "vi phạm tố tụng". VPBank lập luận rằng hợp đồng tín dụng là một giao dịch độc lập, được ký kết tự nguyện và không bị ràng buộc bởi tính hiệu lực của văn bản thỏa thuận mua bán. Việc tòa tuyên hợp đồng vô hiệu khi các đương sự không yêu cầu là vượt quá phạm vi khởi kiện.

B. Phía Công ty Novareal (Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan)

Novareal khẳng định họ chỉ là đơn vị tư vấn, môi giới và dự án là bất động sản nghỉ dưỡng đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, không phải dự án nhà ở như nhận định của tòa. Họ cho rằng tòa sơ thẩm chưa xác minh thực tế tài sản mà đã tuyên "không có thật" là thiếu cơ sở pháp lý.

C. Phía ông Trần Hồng Sơn (Bị đơn)

Ban đầu, ông Sơn thừa nhận nợ và chỉ xin giảm lãi. Tuy nhiên, tại phiên phúc thẩm, ông thay đổi quan điểm, đồng ý với tòa sơ thẩm rằng hợp đồng vô hiệu vì ông không trực tiếp nhận tiền giải ngân mà tiền được chuyển thẳng cho Novareal. Ông cho rằng mình bị rơi vào khủng hoảng nợ nần vì một dự án "ảo".

D. Cơ quan Kiểm sát (VKSND)

• VKSND Khu vực 7: Kháng nghị cho rằng tòa xử "vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện" và khẳng định thỏa thuận giữa ông Sơn và Novareal là tự nguyện, phù hợp pháp luật dân sự.

• VKSND TP HCM (Cấp phúc thẩm): Có góc nhìn khắt khe hơn khi cho rằng thỏa thuận đặt cọc giữa Novareal và ông Sơn là trái pháp luật, là hình thức "huy động vốn trái phép". Tuy nhiên, VKS vẫn đề nghị hủy án sơ thẩm vì tòa chưa giải quyết triệt để hậu quả pháp lý và chưa thu thập đủ chứng cứ về thực trạng dự án.

3. Tổng hợp và nhận định dưới góc nhìn pháp lý

Dưới góc độ pháp lý, vụ án này là điển hình cho những rủi ro trong mô hình liên kết "Ba bên" (Chủ đầu tư/Môi giới - Ngân hàng - Khách hàng) tại Việt Nam.

Thứ nhất: Tính pháp lý của "Văn bản thỏa thuận" và vai trò của đơn vị môi giới. Theo nhận định của tòa sơ thẩm và VKS cấp phúc thẩm về việc Novareal (đơn vị môi giới) thu tiền đặt cọc là có cơ sở. Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức môi giới không được vừa là bên môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng. Việc Novareal trực tiếp quy định tiến độ thanh toán và nhận tiền thay chủ đầu tư khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là hành vi lách luật để huy động vốn.

Thứ hai: Sự cộng hưởng vô hiệu giữa Hợp đồng dân sự và Hợp đồng tín dụng. Điểm mấu chốt khiến ông Sơn "thoát nợ" là việc Tòa án áp dụng Khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, cấm tổ chức tín dụng cho vay đối với các giao dịch mà pháp luật cấm. Khi giao dịch mua bán bất động sản bị coi là vi phạm điều cấm (huy động vốn trái phép), mục đích vay vốn không còn hợp pháp, dẫn đến hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu. Đây là một "lưỡi gươm" pháp lý sắc bén bảo vệ người tiêu dùng nhưng lại gây rủi ro cực lớn cho hệ thống ngân hàng khi khâu thẩm định tài sản bảo đảm và mục đích vay vốn bị buông lỏng.

Thứ ba: Vấn đề tố tụng về việc "Tuyên vô hiệu khi không có yêu cầu". Mặc dù VPBank cho rằng tòa vượt quá thẩm quyền, nhưng theo Công văn 196/TANDTC-PC, Tòa án có quyền và nghĩa vụ xem xét tính hiệu lực của hợp đồng thế chấp và các hợp đồng liên quan để đảm bảo giải quyết vụ án đúng pháp luật, ngay cả khi đương sự không yêu cầu. Do đó, việc Tòa án chủ động xem xét tính pháp lý của Văn bản thỏa thuận gốc là cần thiết để xác định nguồn gốc quyền tài sản được thế chấp.

Thứ tư: Hậu quả pháp lý chưa được giải quyết triệt để. Dù ủng hộ việc tuyên vô hiệu để bảo vệ lẽ phải, nhưng dưới góc nhìn luật sư, bản án sơ thẩm đã "vội vàng" khi chưa phân định rõ trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có) của các bên. Khi hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nhưng việc xác định bên nào có lỗi gây ra sự vô hiệu để bồi thường là cực kỳ quan trọng, nhất là khi số tiền lãi hơn 900 triệu đồng đã được đóng.

Như vậy, vụ việc là lời cảnh báo đắt giá cho các Ngân hàng trong việc kiểm soát dòng tiền giải ngân vào các dự án bất động sản "trên giấy". Với người mua nhà, đây là tiền lệ pháp lý quan trọng để tự bảo vệ mình trước các hợp đồng môi giới biến tướng.

Thanh Hồ - Tổng hợp và bình luận