Đất được miễn tiền thuê có được thế chấp không?

Pháp luật hiện hành cho phép cá nhân, tổ chức thuê đất từ Nhà nước được miễn tiền thuê đất trong một số trường hợp cụ thể. Vậy nếu đang sử dụng đất thuộc diện miễn tiền thuê, người sử dụng đất có thể đem thế chấp quyền sử dụng đất đó không?

Những trường hợp nào được miễn tiền thuê đất?

Miễn tiền thuê đất là chính sách hỗ trợ của Nhà nước dành cho người thuê đất, theo đó người sử dụng đất không phải thanh toán khoản tiền thuê đất theo quy định.

Căn cứ theo Điều 157 Luật Đất đai 2024 và Điều 39 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hiện nay có 10 nhóm trường hợp được miễn tiền thuê đất, bao gồm:

1. Hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
3. Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt chuyên dùng, công trình công nghiệp đường sắt.
4. Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã sử dụng đất làm mặt bằng xây trụ sở, nhà kho, xưởng sản xuất, hoặc cơ sở dịch vụ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối.
5. Dự án xây dựng công trình cấp, thoát nước và xử lý nước thải tại đô thị và nông thôn.
6. Dự án đầu tư xây trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe phục vụ vận tải hành khách công cộng.
7. Công trình hạ tầng cảng hàng không, sân bay.
8. Dự án hạ tầng giao thông thực hiện theo phương thức đối tác công tư (PPP).
9. Dự án xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, và dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đủ điều kiện được miễn tiền thuê đất theo pháp luật về đất đai và nhà ở.
10. Doanh nghiệp quân đội, công an sử dụng đất không phục vụ quốc phòng, an ninh mà đã tách biệt được mục đích sử dụng.

Quyền thế chấp trong trường hợp được miễn tiền thuê đất

Khoản 4 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

“Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”

Từ quy định này có thể hiểu rằng, cá nhân, tổ chức được miễn tiền thuê đất vẫn được thực hiện đầy đủ quyền của người thuê đất như bình thường, bao gồm cả quyền thế chấp.

Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện đối với tài sản thuộc sở hữu của bên thuê gắn liền với đất thuê, và việc thế chấp phải tuân theo quy định pháp luật, có thể thực hiện tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, hoặc tại tổ chức, cá nhân khác phù hợp quy định.

Kết luận:
Đất được miễn tiền thuê đất không làm mất đi quyền thế chấp của người sử dụng đất. Nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật, người thuê đất vẫn có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê để phục vụ nhu cầu tài chính hợp pháp.