Luật sư Nguyễn Phước Vẹn - Luật sư trong giao dịch mua bán bất động sản

Luật sư Phước Vẹn là luật sư có nhiều kinh nghiệp trong mua bán bất động sản. Luật sự cho biết bất động sản thời gian qua diễn ra sôi nổi. Việc không kiểm tra pháp lý chặc chẽ nên nảy sinh nhiều tranh chấp kiện tụng, nhất là thời điểm sau phong toả. Một số tình huống phổ biến như hình thức đặt cọc online, tức là người mua chỉ xem đất thông qua trao đổi trên facbook, zalo, email, điện thoại… đã tiến hành đặt cọc rồi sau đó mới phát hiện ra không đúng thửa đất, không đúng vị trí… dẫn đến kiện tụng dài ngày, tốn kém chi phí đi lại mà nhiều trường hợp rơi vào bế tắc.

Một tình huống khác mà nhiều người gặp phải khi mua đất tại các tỉnh Tây Nguyên đó là mua đất của đồng bào dân tộc thiểu số. Theo quy định của pháp luật thì người dân tộc thiểu số không được bán đất trong vòng 10 năm kể từ khi được giao đất. Sau 10 năm mới được bán mà phải kèm theo điều kiện là họ phải chứng minh mình không còn canh tác hoặc không có khả năng lao động. Đa số các trường hợp này đều do người mua không kiểm tra kĩ, hoặc không hiểu về luật dẫn đến việc đến ngày hẹn công chứng thì công chứng viên không đồng ý công chứng. 

Tại thành phố, phổ biến nhất là việc chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Trong khi đó khi kết hợp đồng, người mua không xem xét kỹ các điều khoản, dẫn đến các ràng buộc pháp lí lỏng lẻo, không có bất cứ hình thức chế tài nào, chẳng hạn hợp đồng không có thoả thuận về việc chủ đầu tư liên hệ Ngân hàng để Ngân hàng cung cấp chứng thư bảo lãnh cho chính khách hàng đó, để trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng thì khách hàng có thể mang chứng thư bảo lãnh đó đến ngân hàng để yêu cầu ngân hàng thanh toán. Một vấn đề người mua hay gặp phải nữa là mua bán nhà khác hiện trạng ở khu vực đô thị. Ví dụ trên sổ hồng là nhà 1 trệt 2 lầu, nhưng ngoài hiện trạng là 1 trệt 3 lầu dẫn đến việc không thể sang tên. 

Ngoài ra, luật sự Vẹn cũng đã chia sẻ các hiểu biết mới nhất của mình về vấn đề pháp lý cho condotel. Theo luật sự Vẹn, pháp lí condotel đã “nóng” từ lâu, nhưng gần đây đang được quan tâm hơn sau khi có một nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản được ban hành trong đó có quy định hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ du lịch. Đây là một tín hiệu đáng mừng cho thấy Nhà nước đã bắt đầu quan tâm đến một hình thức bất động sản mới có tên là condotel. Tuy nhiên, tính đến hiện tại vẫn chưa có văn bản hướng dẫn việc cấp sổ cho từng căn condotel. Thực tế, cũng có một số địa phương đã cấp sổ như là một biện pháp linh hoạt, nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển du lịch. 

Để giảm thiểu rủi ro, người mua hoàn toàn có thể tự trang bị cho mình các kiến thức nền tảng. Những thứ quan trọng nhất mà người mua cần kiểm tra, thẩm định khi mua đất, đó là: Thẩm định chủ thể, thẩm định các thông tin về quyền sử dụng đất (địa chỉ, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất), kiểm tra thực địa….Hơn nữa, cần phải thẩm định pháp lý trên sổ hồng trước rồi xuống tận nơi để kiểm tra hiện trạng xem đất có bị chồng lấn ranh hay không. Cần gặp được chính chủ để biết họ là ai, nếu họ độc thân thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thể hiện họ độc thân, nếu họ đã kết hôn thì cần có giấy chứng nhận kết hôn; nếu chủ đất đã kết hôn, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng cho rằng đây là tài sản riêng thì phải có văn bản chứng mình rằng họ được cho, tặng, thừa kế… Ngoài ra phải kiểm tra trong quy hoạch xem nó có phù hợp với loại đất mình mong muốn hay không. Tất cả những bước này sẽ giúp người mua tránh được các rủi ro kiện tụng tranh chấp.

Trích Toancanhbatdongsan

Tin tức liên quan

Từ 01/7/2025, sàn TMĐT phải khấu trừ và nộp thay thuế cho hộ, cá nhân kinh doanh online – những điểm cần biết tại Nghị định 117/2025/NĐ-CP

13/06/2025

Hướng dẫn xác định quyền hoàn thuế thu nhập cá nhân theo pháp luật việt nam

11/06/2025

Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân (tncn) mới nhất năm 2025

10/06/2025