Đất đang cho thuê, đang thế chấp mà Nhà nước thu hồi thì xử lý như thế nào?

1. Cơ sở pháp lý

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 01/2017-NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Giải pháp xử lý khi đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 43a Nghị định 01/2017/NĐ-CP, quy trình xử lý đất đang cho thuê khi bị Nhà nước thu hồi được thực hiện như sau

Trường hợp 1: Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nước thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai (thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Trường hợp 2: Đất đang cho thuê thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định tại các điểm a, b, c, d, g, h và i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai (các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai) thì hợp đồng thuê bị chấm dứt và việc thu hồi đất được thực hiện như sau:

• Trường hợp bên cho thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Trường hợp bên thuê đất là người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Trường hợp người gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nước thu hồi đất và người gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thường cho bên bị thiệt hại theo quy định.

Khi Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp trên mà quyền sử dụng đất đó đang được thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật khác có liên quan.

Trường hợp 3: Đất do người sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhưng không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:

• Trường hợp thuê đất thì bên thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết;
• Trường hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.